À Greenfield Park, les copropriétaires du domaine Fairgreen Acres font face à une facture grandissante pour rénover des bâtiments vieillissants. Selon le gestionnaire, trois importantes réfections coûteront plus de 20 M$. Depuis le 1er novembre, les copropriétaires doivent assumer une cotisation spéciale de 5000 $, alors que les frais de copropriété pourraient doubler pour atteindre en moyenne 1500 $ par unité en 2027.
Construite en 1973-1974, la copropriété Fairgreen Acres regroupe 324 unités réparties dans 59 blocs de maisons de ville sur les rues Dominion, Legault, Baker, Jeary, Geoffrion, Poulin, Cabot et Cummings. L’évaluation municipale de ces maisons de ville est d’environ 350 000 $.
Le vieillissement des bâtiments nécessite d’importants travaux de rénovation, notamment des mansardes, entrepris en 2022. Les drains français sont aussi à remplacer. Depuis, les charges communes ont progressivement augmenté pour atteindre une moyenne d’environ 750 $ par mois. Elles pourraient atteindre jusqu’à 1500$ en 2027.
Des documents fournis au Courrier du Sud par un copropriétaire confirment que le fonds de prévoyance, de 1,39 M$ en 2023, affiche maintenant un déficit de plus d’un million de dollars en raison des travaux déjà entrepris.
En 2025, les copropriétaires ont autorisé le conseil d’administration à chercher des solutions de financement, dont un prêt bancaire de 15 M$. Le CA a fait face à plusieurs refus. Une banque avait accepté d’étudier sa demande, mais s’est désistée en raison de dissensions entre les copropriétaires.
Le syndicat s’est donc tourné vers un autre scénario : une cotisation spéciale de 5000 $ par unité en novembre 2026, suivie d’autres contributions importantes à compter de 2027.
Inquiétudes et craintes
Des copropriétaires dénoncent une situation financière devenue difficilement soutenable. Certains craignent que la hausse des contributions entraîne des défauts de paiement, des hypothèques légales et des ventes forcées.
Alexandra Agranovich et Dmitry Samoylenko ont acheté leur unité en 2019. «Je ne sais pas comment on va faire pour s’en sortir», soupire la traductrice professionnelle rencontrée chez elle le 28 octobre.
Plusieurs propriétaires redoutent une dévaluation des propriétés et des pertes financières importantes, particulièrement pour ceux qui ont récemment acheté leur unité à prix élevé. «Ils ne pourront jamais récupérer leur argent en vendant leur unité», estime Mme Agranovich.
Une copropriétaire de la rue Legault qui désire garder l’anonymat se confie sur les difficultés qui l’attendent. «J’avais mis de l’argent de côté pour un portable et un divan, mais cela devra attendre», se désole-t-elle.
Elle craint que plusieurs de ses voisins soient forcés de vendre à n’importe quel prix. «Plusieurs sont déjà à vendre en bas de 400 000 $. Mais quand les gens appellent leur courtier et qu’ils apprennent la situation, ils vont vite voir ailleurs.»
Elle aussi a mis sa copropriété à vendre. «J’offre en plus de payer les coûts supplémentaires jusqu’en 2030», indique-t-elle.
Manque de prévoyance, blâme le gestionnaire
Sur le site internet de Fairgreen Acres, on fait état de travaux en cours, dont la réfection des toitures et des mansardes, l’amélioration de l’isolation et des murs coupe-feu, ainsi que le remplacement des drains français et la réparation des fondations.
Dans un courriel envoyé le 21 octobre à plusieurs copropriétaires inquiets, Marc Carrière, président de Groupe Maintenance & Gestion immobilière, indique que «le fonds de prévoyance, sous-cotisé depuis plusieurs années, s’épuise encore plus vite parce que les mansardes tombent, que les drains ne s’écoulent plus et que la pyrite s’active. Ces trois problèmes représentent à eux seuls plus de 20 millions de dollars.»
Il ajoute que des millions de dollars doivent être investis rapidement, «sinon votre actif continuera de perdre de la valeur et vos maisons se retrouveront dans un état très critique».
Dans un autre document, le gestionnaire explique que «plusieurs travaux sont critiques depuis des années, mais n’ont pas été réalisés. Ces enjeux ont été mentionnés au fil du temps […] par des copropriétaires qui constataient des problèmes dans leurs unités. Toutefois, faute de fonds suffisants, ces réparations ont été reportées.»
On ajoute : «Un manque de suivi, de planification et de financement structuré a contribué à créer une longue liste de réparations nécessaires, dont plusieurs auraient dû être traitées depuis des années. […] La collectivité a déjà repoussé plusieurs travaux au-delà de ce qui était raisonnable.»
Le Courrier du Sud a tenté à plusieurs reprises de communiquer avec Groupe Maintenance & Gestion immobilière, qui gère le domaine depuis 2024. Celui-ci nous a référé au syndicat de copropriétaires, qui n’a jamais répondu.
La tempête parfaite
Courtier immobilier depuis plusieurs années, Vincent Pelletier estime que la situation du domaine Fairgreen Acres est annonciatrice de ce qui attend le marché de l’immobilier au Québec dans quelques années.
«Le parc immobilier est vieillissant tant sur la Rive-Sud qu’à Montréal. Dans le milieu du condo, pendant des années, les propriétaires se sont mis la tête dans le sable en cotisant au minimum au fonds de prévoyance. On se retrouve aujourd’hui avec des immeubles vieillissants qui ont besoin d’entretien.»
Selon lui, les copropriétés plus anciennes vont voir leur valeur diminuer à court et moyen terme alors que les frais vont augmenter. «C’est déjà commencé, indique-t-il. À Boucherville, une de mes clientes n’a reçu qu’une offre environ 25 000 $ inférieure aux comparables dans son secteur.»
Le courtier immobilier se réjouit de l’adoption en 2025 de la Loi 16, qui vise à mieux encadrer la gestion des immeubles en copropriété, notamment les immeubles à condos et les ensembles de maisons en rangée détenus en copropriété.
Les trois nouvelles grandes obligations sont la préparation d’un carnet d’entretien par un professionnel indépendant et qualifié, l’étude professionnelle du fonds de prévoyance et l’attestation sur la situation de la copropriété lors d’une vente. «Les acheteurs sont mieux informés et n’achètent plus n’importe quoi», estime Vincent Pelletier.
Face à cette tempête appréhendée, les meilleurs conseils que le courtier immobilier donnerait à un jeune couple dans la trentaine à la recherche d’une propriété, c’est d’abord de bien faire ses calculs. «Il n’y a pas seulement l’hypothèque qui entre en ligne de compte. Il y a l’entretien, les frais de condo s’il y a lieu, les réparations, les imprévus.»
Il faut aussi bien s’informer concernant le fonctionnement d’une copropriété. «Je prêche pour ma paroisse, poursuit-il, mais un courtier immobilier est essentiel aujourd’hui pour s’y retrouver.»
